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Q3房地指數北南熱 台中獨冷

(中央社記者韋樞台北28日電)第三季國泰房地產指數調查指出,全國房市第三季的成長動力來自台幣升值與游資充斥的預期心理,造成台北市價量背離,令人擔心;北縣則價量俱揚,南高持續加溫,而台中最冷。


國泰建設和政治大學房地產研究中心合作,發布2010年第3季國泰房地產指數。政大房地產研究中心主任張金鶚表示,第3季全國新推個案市場價格大漲,成交價連續2季創歷史新高,成交量也維持在近13年來新高。


張金鶚指出,第3季市場的基本結構,原本認為應該是央行管制措施與兩岸經濟協議簽訂效應下,多空膠著盤整格局,但市場運作結果,卻是由台幣升值與游資充斥引發預期心理所主導,顯示央行打房政策影響有限。


張金鶚分析各地房市情形,台北市成交價創歷史新高,推升到每坪61.44萬元,推案量滑落到630億元,呈現價量背離結構,是否第二波價量高峰已出現轉折值得觀察,未來發展最易回歸到市場基本面。


台北縣呈現價量創歷史新高的局面。張金鶚說,台北縣雖然同樣遭受央行打房的衝擊,但因持續接收來自台北市的移民與投資客,反成為第3季市場價量表現最突出的地區,可能成交價推升到每坪24.17萬元,推案量多達769億元,成為各縣市中推案量唯一明顯增加地區。


桃竹地區新推個案持續第2季復甦情勢,每坪成交價格14.94萬元再創新高,漲幅季增9.15%,為各區之冠,成交量也維持高點;與台北縣一樣,桃竹地區也明顯有大量北市和投資客進駐。


台中地區量價為各區最冷之處。張金鶚說,可能成交價每坪14.22萬元雖略增,但漲幅為各區最少,成交量的指數更是一年來最低,市場成交規模和銷售率萎縮,市場發展能量不足,加深建商存貨壓力。


南高市場則繼續欣欣向榮。他說,特別是在價格揚升下,達每坪13.24萬元,銷售率也大幅躍進,整體市場價量結構明顯異於其他地區,脫離過去幾年低檔盤整結構,顯示逐漸復甦中。


張金鶚擔心,央行信用管制,結果除台中之外,各地反而愈打愈熱,甚至要用「脫韁野馬」來形容,更加推向泡沫之路,不知道何時泡沫破滅;這一季房地產上漲是由資金行情造成,希望政府特別注意這件事,否則任由投資客和政府對賭,最後是全體社會受害。991029(圖表為中央社製作)

不願住進養老院 逾六成退休想換屋

卡優新聞網 (2010-10-29)

張家嘯

國內「住」的問題讓越來越多人感到煩惱,而近來政府主動拋出「社會公益住宅」的議題,其中又以「銀髮族住宅」最受關注,但根據調查,有超過六成的民眾表示,退休後會購買新房子來養老。比例遠遠高於願意住進民營養生村或公辦銀髮族住宅。


至於退休後換屋打算,平均養老買房預算為883萬元,若以現階段勞工平均退休金僅為220萬元左右,發現許多人卻願意用四倍退休金的代價,換得安老好房,顯示「退休後換屋」似乎已成台灣人最大共識。


永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,先進國家盛行的銀髮族住宅,因為在「養老院恐懼症」下,並不太被台灣人接受,願意住進的比例僅15.33%。而且隨著社會觀念與家庭結構改變,父母親已不願意成為子女的拖油瓶,因此如果能選擇的話,超過97%的人老了後,根本不想逐子女而居。


李建興分析,從這調查結果來看,「高齡住宅」將成為未來房地產另一波主流產品,銀髮族在選擇「養老」住所時,首要考量醫療院所、交通動線、休閒運動三大機能,同時建案有針對在屋內性設置遠端照護或無障礙輔具者,也是購房時的參考配備。


不過,民眾期待的養老買房預算平均為883萬元,和勞工實際領取的平均退休金僅220萬元左右落差甚大,因此退休後若想購屋享清福,一定要及早做好理財規劃。


李建興指出,退休後想換屋的民眾,以北部人居多,包括台北縣市、基隆市、桃園縣、新竹縣市,比例高達64%。若從收入來看,退休後有強烈的退休換屋意願者,主力為年薪151萬元以上的族群,在此收入範圍中,竟有多達77.19%表達換屋意願。


反觀年收入在51萬至150萬的中產階級,從現實面的購屋壓力下,對於養生村和銀髮族住宅的接受度,就比其他族群來得高。

Q3房市價跌量縮 中低價最夯

2010/10/23
【聯合報╱記者羅介妤/台北報導】
中央銀行打房影響市場買氣,第三季大台北房市呈現「價跌量縮」。住商不動產最新統計,第三季成交物件,北市以1000萬至1500萬元產品最受歡迎;北縣以800萬元內的標的接受度較高,中低總價產品成為市場主力。

據住商不動產資料分析,第三季北市成交物件總價,以1000萬到1500萬元的產品佔31.9%最多,與前一季成交量最多的房價範圍相同;北縣第三季成交量總價以601萬到800萬元最多,與上一季成交量最多的801萬到1000萬元相比,向下滑落一個級距。

住商不動產表示,北市1000萬到1500萬元的房子,大約是30到40坪標準型產品,對購屋族來說,購買此價格範圍,普遍會遇到屋齡稍高、屋況略差或區域不理想的情況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,購買此價位的客戶,多為原居住在北市的中產階級換屋族,或是家中有補貼頭期款的首購族。

徐佳馨說,如果未來民眾實質所得沒有提升,1500萬將會是北市中產階級購屋的一大門檻。因為低於此價格範圍,房屋條件會更差強人意,但價格若再提高,民眾就得承擔更多的頭期款與更高升息風險。

而在一水之隔的北縣,主流成交物件幾乎都在1000萬以下,其中近5成集中在800萬以下。徐佳馨指出,北縣房市值得注意的是,縱使低總價產品活絡,但高總價產品並非完全乏人問津,千萬元以上仍有24%左右的成交物件,購買大宗以北市換屋族為主。

抓房市投資客漏稅新利器 不動產交易資訊平台今上路

2010-10-20 中國時報 【沈婉玉/台北報導】
 聯合徵信中心已建置完成「購置不動產結案資訊系統」,今(20)日起426家聯徵中心會員金融機構,就可在聯徵中心資料庫查詢授信客戶3年內所有的房貸、土地建築融資等不動產相關授信資料,這對喜歡操作金融財務槓桿、大舉進出炒房的投資客而言,將遭國稅局「關愛」查稅,無所遁形。

 聯徵中心副總賴國慶表示,主管機關央行、金管會等需要相關統計資料,聯徵中心都會提供,但稅務機關若需要相關資料,必須先呈報財政部核准後提出要求,聯徵中心才會提供。

 為抑制房價飆漲,央行及金管會聯手協調聯徵中心建立打炒房通報系統,並限制投資客授信。賴國慶指出,購置不動產結案資訊產品可提供金融機構瞭解授信戶近3年的銀行授信往來狀況,連已還清房貸的也躲不掉,協助銀行做好授信的風險控管。

 過去投資客只要採「還清再借」、「預售屋買賣」等方式,就可規避稅負,大玩金錢遊戲。五區國稅局已將豪宅與短期頻繁交易列為重點查稅對象,將追查買賣資金流程。如果是預售屋買賣,買賣獲利要列入當年度所得,最高稅率40%,如果短期內交易,要按實價課徵交易利得稅。

良田變豪宅! 特定農業區禁集村建農舍

【聯合報╱記者李順德、羅印冲/台北報導】 2010.10.20 08:47 am


農委會為避免大量優良農地流失,有效捍衛農地,已於日前通令各縣市政府,未來一律禁止在「特定農業區」集村興建農舍。

依學者見解,在台灣被編定為「特定農業區」,就是指最好、最優良的農地,也就是農委會所說的「高等則」農田,專供農業生產使用為目標,或曾經投資建設重大農業改良設施。

監委劉玉山、劉興善日前調查發現,政府十年來推動的「集村興建農舍」計畫,造成農地變建地、割稻機變豪華轎車的亂象,已違背政策原意;監院九月上旬糾正農委會與內政部,要求兩部會盡速檢討改善。

農委會依監察院糾正迅速回應,十月十五日發函二十五縣市政府,依農發條例第十八條第一項規定,未來集村興建農舍的農業用地,不得位於特定農業區。

這項行政命令於十月十八日生效後,各縣市農業主,向農業局申請在特定農業區集村興建農舍許可,將一律禁止。

主查監委劉玉山說,在特定農業區興建集村農舍是建商的最愛,因有格局、有品味、賣相好且利潤高,因此十年來在特定農業區集村興建農舍,建築面積達二十八公頃,近半在新竹、桃園、宜蘭縣,約十三所學校大小,比率高達六成二;如此優良農田的流失,不符合節能減碳,也涉及到國安的「糧食安全」層次。

劉玉山認為,農委會可能感到事態嚴重,才做此禁令,他肯定農委會積極回應。依照農委會通令,未來若繼續違反規定於特定農業區集村興建農舍,將處罰鍰六至三十萬元,再犯得按次處罰,甚至斷水斷電,最重可處六個月以下有期徒刑。

「農地變豪宅,真是太扯了!」劉玉山說,二○○○年修正農發條例,讓沒有自用住宅的農民可集村興建農舍,享免徵田賦、地價稅、土地增值稅等「好康」,沒想到十年來,農地經營未起色,卻多了很多豪宅,真是始料未及。

劉玉山履勘發現,集村興建農舍成功案件,幾乎都是營建業者採預售方式,以豪華、附有農場的平價別墅社區為訴求,對外徵集建造人,並由營建商規畫、申請及興建。

今年1到8月 房屋贈與棟數再創新高

聯合晚報 / 記者:游智文 / 台北報導 / 2010-10-15


遺贈稅調降帶動的購屋熱潮持續發酵,房仲業者統計今年全國贈與移轉棟數發現,今年1~8月平均每月贈與棟數近3千棟,比去年又多出220餘棟,再創歷史新高。

金融海嘯後政府為救經濟,於去年1月調降遺贈稅從最高50%,降為單一稅率10%,並大幅提高贈與免稅額至220萬元。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,遺贈稅調降除了吸引海外資金回流,讓海嘯後的這波資金潮更為澎湃洶湧,由於透過購買不動產贈與子女,採遠低於市價的公告現值作為課稅計算基礎,節稅效果更佳,讓民眾更樂於購屋轉贈。

去年一月底降稅生效後,統計2009年全年全台贈與棟數即高達33,256棟,較2008年增加約1500棟,寫下歷史新紀錄;今年效應持續升溫,1至8月全台贈與棟數已達2,3997棟,預估全年應可突破35,000戶水準,再創新高。

如以每月平均數來看,2000年以來每月多在2300~2600棟之間,去年降稅後跳升到2700棟,而今年前8月平均達2999.6 棟,也有機會首度突破3000棟大關。

以今年各區域贈與情況分析,房地產價值高的大台北地區一枝獨秀,台北市截至8月共5422棟,排名第一,台北縣5249 棟緊追在後,大台北地區即占全台贈與棟數44%,將近5成。

排名第三、四、五名的,則分別是桃園縣、台中市及高雄市,顯示民眾大多選擇主要都會區住宅作為贈與。

徐佳馨分析,台北縣市及主要都會區贈與風氣較熱,是意料中事,一來是都會區公告現值和市值差距更大,可用最低成本合法將財富資產轉移給下一代;另外,都會區住宅房價上漲快,幅度大,也是資產配置最佳工具。

比較值得注意的是,從今年統計數據顯示,台北縣與台中縣雖然移轉棟數小於台北市與台北縣,但贈與面積反於大於台北市與台中市,顯示除了房價差異讓贈與者大方不少,也意謂大坪數產品在房價低的區域更受贈與者的喜愛。

房仲業表示,長期來說,不動產所具備的節稅優勢與增值潛力,仍是富人資產布局重點,在海外熱錢回台四處流竄之際,預估市價與公告現值差距大、增值空間大的都會型優質產品,仍將因為這些熱錢進駐而持續加溫。

央行緊釘 銀行須跟漲房貸利率

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】 2010.10.16 03:18 am


中央銀行10月初起升息半碼(0.125百分點),據透露,近日央行緊釘各大銀行房貸利率必須隨「市場利率」調升;並「暗示」各銀行:央行升息後,現在的房貸最低利率為1.62%,不再是之前的1.5%。



銀行業者指出,近日央行密集打電話給各大銀行,「叮嚀」各銀行房貸定儲利率應該往上調,升幅約介於0.06至0.12個百分點;同時,央行也「暗示」各銀行,房貸加碼幅度不得變相減碼。

也就是說,各銀行必須確實反應利率調升的幅度,不能變相壓低加碼幅度,以免再殺價搶客戶。

6月底央行升息前,央行即透過道德勸說,暗示各銀行房貸最低利率不得低於1.5%;央行6月底升息半碼後,房貸最低利率即拉升至1.56%。

銀行業者表示,因央行10月初起再升息半碼,房貸利率也跟著往上調,「現在房貸最低利率是1.62%」。也就是說,現在起房貸最低利率不能低於1.62%。

但大型銀行主管說,央行集中火力,緊釘各大公股銀行不得壓低利率競爭,導致房貸客紛紛轉向民營銀行貸款,致公股銀行房貸量大幅衰退,民營銀行房貸卻大幅成長。

據金管會最新統計,今年前8月房貸前三大銀行,土銀、合庫和台銀等,房貸金額均負成長。舉例來說,8月底止,合庫房貸餘額為6,096億元,與去年底6,294億元,大幅減少198億元,成為各大行庫中房貸衰退最多的銀行。

其次是土銀,房貸餘額自去年底的6,670億元,一路衰退到8月底的6,542億元,大幅減少128億元;另台銀亦衰退19億元,房貸餘額降至5,831億元。

台北富邦、國泰世華及中國信託等三大民營銀行,今年1至8月房貸量都大幅增加。以台北富邦和國泰世華銀行為例,1至8月房貸量各大幅成長153億元,及132億元;同時,中信銀亦大增92億元。

業者說,央行「捉大放小」,集中火力緊釘公股銀行,造成公股銀行房貸量衰退,民營銀行卻大幅成長,數字顯示,央行一連串穩定房市措施有待調整,效果有待加強。

第二季 房市首見供不應求

營建署公布99年第二季住宅供需統計,全台平均住宅供給量為99.87%,是民國89年以來首次跌破100%。意味房市從以往的供過於求,進入供不應求的轉變。

營建署統計,今年第2季全國住宅存量為786萬4526宅,全國總家戶數為787萬5068戶。全國平均住宅供給率,即住宅存量相對於家戶數的比率為99.89%。

在各縣市住宅供需方面,據統計,今年第2季台中市、基隆市、桃園縣、新竹市及台北縣等供給率都大於100。供給短缺的縣市,以金門縣住宅供給率低於5成最顯著,而澎湖縣、雲林縣、台東縣等供給率皆低於9成。

不過,營建署則有其不同的解讀,認為是應該是家戶少口化且家戶數增多所致。

政府挺都更 4年補助184億

2010-10-05 工商時報 【記者潘羿菁/台北報導】
 經建會昨日通過內政部營建署的「都市更新產業行動計畫」,政府預備從明年起,在4年內投入184.6億元補助都市更新、住戶自力更新、大樓拉皮維護以及老舊大樓重建等,都市更新所牽涉的規劃費與工程費用,政府補助上限達45%。

 營建署提出「都市更新產業行動計畫」,執行期間從民100年起至民103年,行動計畫內容,除了將原本的鼓勵都市更新計畫納入之外,還推出整合150個社區自力實施都市更新事業、100件私有老舊公寓大廈整建與維護以及2萬戶老舊建物的重建,以及與機場捷運林口站附近的4,000戶合宜住宅興建。

 關於住戶自力更新計畫,營建署官員說主要是因一般民眾與建商在掌握都市更新資訊相當不對稱,往往都是建商說的算,所以住戶自力更新部分,就是鼓勵民眾可主導更新,透過政府補助規劃費用,也促成都市更新商機。

 另外在100件私有老舊公寓大廈的拉皮與維護,同樣也會給予一定的規劃費與工程費補助,最高補助上限為45%。

 至於2萬戶老舊建物重建與4000戶合宜住宅興建,官員說為鼓勵民眾重建,政府將會給予建築容積獎勵,而在規劃設計階段,如果能導入綠建築手法或提高耐震性能、採用綠建材、提升建築自動化、運用綠色能源、改善無障礙環境及節能省水等機能,同樣也會給適度建築容積獎勵。

 而4,000戶合宜住宅,營建署則會選定公有土地作興建,其建築材料比照民間建商,但價格卻可望低廉,避免投資客刻意轉手獲利,會要求5年內不得出售。